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越秀,吸金的铁轨
发布时间: 2019-11-08 16:20:56 点击率:3363

今年,国有企业越秀集团的一系列变革始于与广州地铁的牵手。

托德的老树发芽了

9月10日,越秀地产宣布收购罗岗项目和陈透岗项目两个新项目公司51%的股份。为此,越秀需要先支付85.3亿元的贷款,然后以1.28亿元的总成本收购每个目标控股公司的全部股份。越秀集团表示,收购完成后,集团地铁相关项目的建筑面积将增加至约320万平方米,约占集团现有土地储备总额的14.9%,占一线城市土地储备的36.3%。

“公共交通导向”的tod项目模式有望扩大越秀的规模。

在今年的半年度业绩报告会议上,董事长兼执行董事林兆源强调了轨道交通的物业问题。他说,轨道交通是越秀地产获得土地的重要渠道,也为托德未来的项目开发和其他城市奠定了基础。

这一发展战略的雏形始于今年4月3日。越秀地产收购冠湖项目86%权益及向广州地铁配售30.81亿股股份获得高度批准。配股完成后,广州地铁成为越秀地产的战略股东。优势在于越秀利用广州地铁发达的客流量,逐步形成了以公共交通建设为导向的tod发展模式。目前,这种模式在项目开发中得到广泛应用。先决条件是在城市尚未发展成大面积的地区进行布局。在这方面,越秀集团近年来一直积极拓展在大湾区的仓储。土地资源丰富,广州地铁轨道交通将先行建设,越秀将在后续发展过程中稍后建设,这不失为一个新的机遇和机遇。

越秀集团作为资源优势毋庸置疑的国有企业,通过与其他国有企业合作,在互利的基础上整合资源,这一战略由来已久。

“轨到轨物业”新轨道

事实上,今年以“铁路地产”tod模式开始发展的房地产公司越秀集团并不喜欢吃螃蟹。此前,万科、龙湖、北京投资发展和绿地控股都涉足这一领域。

然而,通过对tod领域的住宅企业的比较,可以发现轨道+物业的蛋糕并没有很好的分割。北京tod经过10年的集约化发展,三个tod项目都是在车辆段顶部开发的,以解决出行问题,同时建设周边配套设施,提高土地价值。另一方面,格陵兰控制的大型基础设施产业下的铁路资产,是以高速铁路建设为依托,依托便捷交通为载体带来的优势,融合重组高速火车站、住宅、商业、旅游等业态,通过多元化产业和产品的集团优势发展起来的。万科以深圳地铁为依托,以杭州tod模式为基础,结合当地地理环境,以“邮轮——微型城市”的设计理念发展。

与万科相似,越秀集团与广州地铁建立了战略合作关系。凭借广州地铁项目建设经验和人才管理及交通的帮助,越秀集团弥补了发展经验的不足,在总部广州进行了初步开发。同时,越秀作为国有企业,具有低成本融资的优势。

据不完全统计,越秀集团今年上半年共发放8笔融资贷款,金额粗略估计超过190亿,名义利率均低于5%,低于行业平均水平。此外,tod模式发展的优势在于城市尚未发展成为大区域的地区。对此,越秀重仓大湾区在引入公共交通的同时进行了土地开发,凸显了前面提到的住宅企业的优势。

然而,轨道交通物业项目需要大量资金,开发周期长,专业要求高。高营业额的房地产行业很少被触及。与上述房地产企业相比,我们可以发现越秀作为国有企业,万科和深圳地铁在北京投资发展方面有着丰富的经验,tod项目门槛也不低。

与此同时,快速征地带来的弊端也逐渐显现出来。据测算,越秀集团2019年上半年的征地金额约为337亿元,是去年159亿元的两倍。此外,越秀集团公告显示,上半年新增14块土地,其中8块土地拥有80%以上的股权,总建筑面积约374万平方米,股权面积约275万平方米。

8月13日,越秀地产公布2019年半年度报告,负债总额1556.55亿元,同比增长34.57%,2018年上半年为1156.65亿元。半年度报告披露后的第二天,花旗公布了一份研究报告,将越秀地产(0123.hk)的目标价格从2.3港元下调至2.23港元,维持“买入”评级。然而,越秀地产的负债率为74.74%,在业内仍处于绝对低位。

风数据显示,越秀地产2019年上半年的速动比率为0.65,较去年的0.67下降了2个百分点,削弱了其偿还流动负债的能力。

在越秀集团今年半年度报告业绩大会上,张肇星董事长指出,冠湖项目是越秀集团与广州地铁“轨道交通+物业”发展模式下的首个项目。项目启动以来的良好表现充分证明了这种模式具有广阔的市场前景。今后,双方将继续巩固和加强战略合作,开展深入合作。

毫无疑问,越秀集团对tod项目的未来市场非常乐观。然而,如何平衡负债率上升后的现金流,如何适应高周转率普通住宅企业周期较长的tod模式的发展,面对万科、北京投资发展、绿地等同业竞争,广东老住宅企业越秀未来将面临机遇和挑战。

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